Paie-t-on de l'impôt en vendant sa maison pour aller en RPA?
Généralement non, si la maison a été uniquement votre résidence principale toutes les années où vous en étiez propriétaire (ARC). Mais vous devez déclarer la vente : annexe 3 et formulaire T2091(IND) au fédéral, formulaire TP-274 et annexe G (case 109) au Québec, sinon Revenu Québec peut imposer 100 $ par mois de pénalité, jusqu'à 5 000 $.
Source principale : Revenu Québec, Désignation d'une résidence principale · toutes les sources
En bref
- Pas d'impôt sur le gain, en général, si la maison a toujours été votre seule résidence principale (ARC).
- Déclarer quand même : annexe 3 + T2091(IND) au fédéral; TP-274 + annexe G, case 109, au Québec.
- Oubli au Québec : pénalité de 100 $ par mois, jusqu'à 5 000 $ (Revenu Québec).
- Chalet aussi? Une seule résidence principale par famille et par année.
- Après la vente : les intérêts du placement de l'argent sont imposables et peuvent toucher le SRG.
Sur cette page
Entrer en RPA veut souvent dire vendre la maison où vous avez vécu 30 ou 40 ans. C'est une grosse décision, et une grosse transaction.
Voici l'essentiel pour ne pas payer d'impôt inutilement, et pour bien placer les dates.
Paie-t-on de l'impôt sur la vente de sa maison?
En général, non. Selon l'Agence du revenu du Canada (ARC), si la maison a été uniquement votre résidence principale pendant toutes les années où vous en étiez propriétaire, vous n'avez pas d'impôt à payer sur le gain.
C'est ce qu'on appelle l'exemption pour résidence principale.
Une partie du gain peut être imposable si la maison n'a pas toujours été votre résidence principale, par exemple :
- vous avez loué une partie de la maison (duplex, logement au sous-sol);
- vous avez désigné un chalet comme résidence principale pour certaines années;
- le terrain dépasse un demi-hectare (1,24 acre), sauf exception (ARC).
Quels formulaires remplir l'année de la vente?
Même sans impôt à payer, la vente doit être déclarée. L'ARC précise que, depuis 2016, l'exemption n'est permise que si vous déclarez la vente et la désignation.
| Palier | Quoi remplir | Source |
|---|---|---|
| Fédéral | Annexe 3 (Gains ou pertes en capital) + formulaire T2091(IND), page 1 si résidence principale toutes les années (ou toutes sauf une) | ARC |
| Québec | Formulaire TP-274 + annexe G, case 109 de la partie A, joints à la déclaration de l'année de la vente | Revenu Québec |
| Québec | Désignation faite d'abord auprès de l'ARC pour les mêmes années; gardez-en la preuve | Revenu Québec |
Oubli du TP-274
Revenu Québec indique que si vous omettez de transmettre le formulaire TP-274, vous vous exposez à une pénalité de 100 $ par mois, jusqu'à 5 000 $. Au fédéral, l'ARC peut accepter une désignation tardive dans certains cas, mais une pénalité pourrait s'appliquer.
Si une autre personne remplit vos déclarations (enfant, comptable), assurez-vous qu'elle sait que la maison a été vendue.
Et si j'ai aussi un chalet?
Selon l'ARC, une famille ne peut désigner qu'une seule résidence principale par année (depuis 1982). Si vous vendez la maison et gardez le chalet, ou l'inverse, le choix des années a un effet sur l'impôt de la prochaine vente.
Exemple de Revenu Québec : le calcul A × B ÷ C
Revenu Québec donne l'exemple d'un couple qui vend un chalet en 2025 (gain de 350 000 $, 13 ans de propriété). Il le désigne comme résidence principale pour 8 années.
Exemption : 350 000 $ × (8 + 1) ÷ 13 = 242 308 $. Le « + 1 » est une année additionnelle accordée par la loi.
Il reste 107 692 $ de gain, dont la moitié (53 846 $) est imposée. Ces 8 années ne pourront plus servir pour la maison.
Dans ce cas, un comptable ou un fiscaliste peut vous faire économiser beaucoup.
Vendre avant ou après l'entrée en RPA?
Il n'y a pas de bonne réponse unique. Voici les arguments, selon notre analyse :
| Option | Avantages | Points à surveiller |
|---|---|---|
| Vendre avant | Argent disponible; pas de double coût | Il faut une place en RPA au bon moment; déménagement serré |
| Vendre après | Pas de pression; visites sans vous | Payer en même temps le loyer de la RPA, les taxes, l'assurance et le chauffage de la maison vide |
Exemple (arithmétique) : le coût d'une maison vide
Si la RPA coûte 2 500 $ par mois et que la maison vide coûte 800 $ par mois (taxes, assurance, électricité), trois mois de chevauchement coûtent 3 × 800 $ = 2 400 $ de plus qu'une vente avant l'entrée. Montants fictifs : remplacez-les par les vôtres.
Avertissez votre assureur habitation si la maison reste inoccupée : les contrats ont souvent des conditions pour une maison vide. Vérifiez votre police.
Pour la durée de votre bail en RPA, voir l'annexe 6 du bail et comment résilier un bail en RPA.
Que faire de l'argent de la vente?
Le gain sur la maison est généralement exempt. Mais une fois l'argent placé, les intérêts et rendements sont imposables chaque année, comme tout revenu de placement.
Ça peut compter si vous recevez le Supplément de revenu garanti : il est calculé selon votre revenu. Voir le SRG pour les résidents de RPA.
Le crédit d'impôt pour maintien à domicile dépend aussi de votre situation : voir nos explications.
Que trier et entreposer avant la vente?
Une maison familiale se vide rarement en une fin de semaine. Notre liste :
- Décidez ce qui suit en RPA (le logement est souvent un 3 ½ ou un 4 ½).
- Offrez les objets de famille aux enfants avant les visites.
- Donnez ou vendez le reste.
- Entreposez temporairement ce qui reste en suspens.
Sources
- Agence du revenu du Canada, Résidence principale (consulté le 30 oct. 2026)
- Revenu Québec, Désignation d'une résidence principale (consulté le 30 oct. 2026)
- Revenu Québec, Formulaire TP-274, Désignation d'un bien comme résidence principale